埼玉県越谷市赤山町のコンフィアンスHOME>>任意売却
任意売却とは
債務者と債権者との合意のもと適正価格で不動産を売却することです。
不動産を購入した後、様々な理由で住宅ローン返済が困難になり3ヶ月～6ヶ月
滞納し、期限の利益の喪失になると、融資している住宅金融支援機構（旧、住宅
金融公庫）や金融機関は、不動産を抵当権に基づき差押え、競売の手続きにより
強制的に資金を回収します。
競売の場合、落札されるまで価格は分かりませんが、一般市場価格の６～７割程度に
なることが多く、売却代金での債権者への支払いが不足した場合は、せっかく購入し
た不動産を処分されたにもかかわらず、残債務（借金）が余計に残ってしまいます。
これは、債権者である金融機関にとっても好ましくないことです。
少しでも高額にて売ることができれば、債権者へより多くの返済ができます。
そこで、私たち不動産業者が仲に入り、債権者すべての同意を得て、いずれは競売される
不動産を一般の不動産市場に売りに出して、市場価格に近い価格で売却を試みるのが任意売却です。
不動産を購入した後、様々な理由で住宅ローン返済が困難になり3ヶ月～6ヶ月
滞納し、期限の利益の喪失になると、融資している住宅金融支援機構（旧、住宅
金融公庫）や金融機関は、不動産を抵当権に基づき差押え、競売の手続きにより
強制的に資金を回収します。
競売の場合、落札されるまで価格は分かりませんが、一般市場価格の６～７割程度に
なることが多く、売却代金での債権者への支払いが不足した場合は、せっかく購入し
た不動産を処分されたにもかかわらず、残債務（借金）が余計に残ってしまいます。
これは、債権者である金融機関にとっても好ましくないことです。
少しでも高額にて売ることができれば、債権者へより多くの返済ができます。
そこで、私たち不動産業者が仲に入り、債権者すべての同意を得て、いずれは競売される
不動産を一般の不動産市場に売りに出して、市場価格に近い価格で売却を試みるのが任意売却です。
期限の利益の喪失（民法137条）
ローンを分割で支払う債務者の権利がなくなることです。
(期限の利益の喪失）
第137条 次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
１．債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
２．債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
３．債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。
住宅ローンを普通に返済している状況では、銀行・債権者はいきなり全額返せという事ができない
ようになっています。
ところが、債務者が住宅ローンの支払を滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合（自己破産、差押えなど）など、契約時の契約条項に違反が生じた場合に、この期限の利益が喪失します。
住宅ローン契約約款には必ず期限の利益の喪失に関して記載がありますが、住宅ローン返済が３ヵ月～６ヵ月滞納すると、期限の利益を喪失し、残っている住宅ローンの残額・延滞利息の一括返済を求められます。
当然、一括で支払うことはできませんので、銀行・債権者は競売にするか、あるいは任意売却で自宅を売って借金を払えと言ってきます。
この期限の利益の喪失通知が来てからあわてて、住宅ローン支払いの継続を求めても、時すでに遅しです。
銀行・債権者はこれ以降一切の分割支払を受け付けてくれません。
金融機関から支払い督促の郵便が来ても、中を見ないでいて、ある時「競売開始決定通知」が来て、あわてる方がいますが、金融機関からの通知は必ず見て早めに対応することが大切です。
(期限の利益の喪失）
第137条 次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
１．債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
２．債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
３．債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。
住宅ローンを普通に返済している状況では、銀行・債権者はいきなり全額返せという事ができない
ようになっています。
ところが、債務者が住宅ローンの支払を滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合（自己破産、差押えなど）など、契約時の契約条項に違反が生じた場合に、この期限の利益が喪失します。
住宅ローン契約約款には必ず期限の利益の喪失に関して記載がありますが、住宅ローン返済が３ヵ月～６ヵ月滞納すると、期限の利益を喪失し、残っている住宅ローンの残額・延滞利息の一括返済を求められます。
当然、一括で支払うことはできませんので、銀行・債権者は競売にするか、あるいは任意売却で自宅を売って借金を払えと言ってきます。
この期限の利益の喪失通知が来てからあわてて、住宅ローン支払いの継続を求めても、時すでに遅しです。
銀行・債権者はこれ以降一切の分割支払を受け付けてくれません。
金融機関から支払い督促の郵便が来ても、中を見ないでいて、ある時「競売開始決定通知」が来て、あわてる方がいますが、金融機関からの通知は必ず見て早めに対応することが大切です。
ご決断頂きたい状況の方
| ・離婚の為、今後一人で住宅ローンを支払うのが不可能な方 |
| ・会社の倒産やリストラで今後の住宅ローンの返済が見込めない方 |
| ・借金返済のため不動産を売りに出しているが売れなくてお困りの方 |
| ・他社の物件査定で「残債が残るので売却は無理」と断られた方 |
| ・月々の住宅ローンの返済が遅れてお困りの方 |
| ・住宅金融支援機構より「最終通告」「催告書」が届き今後が不安な方 |
| ・「期限の利益の喪失通知」が届き対応にお困りの方 |
| ・「競売開始決定通知」が届き今後どう対応すれば良いのかお困りの方 |
住宅ローンの支払いが困難になったら金融機関に今後の返済相談をしてください。
その上で、ご自身で今後の返済が無理と判断されたなら、
できるだけ早い時期に任意売却の決断をおすすめします。
決して住宅ローン返済のために高利なローンを借りるのはおやめください。
早く行動することにより、より高額な売却、引越しの時期、引越し費用の捻出等、
結果として有利な任意売却が可能となります。競売開始決定後の任意売却は、債権
者が応じてくれなかったり、時間が足りなく失敗することもあります。
その上で、ご自身で今後の返済が無理と判断されたなら、
できるだけ早い時期に任意売却の決断をおすすめします。
決して住宅ローン返済のために高利なローンを借りるのはおやめください。
早く行動することにより、より高額な売却、引越しの時期、引越し費用の捻出等、
結果として有利な任意売却が可能となります。競売開始決定後の任意売却は、債権
者が応じてくれなかったり、時間が足りなく失敗することもあります。
競売との違い
住宅を処分し、住宅ローンの一括返済にあてる方法に、競売があります。
一般的に競売の場合、任意売却より売却価格が低いため残債が増えます。
しかも、金額や売却時期をご自分で決定することができません。
一般的に競売の場合、任意売却より売却価格が低いため残債が増えます。
しかも、金額や売却時期をご自分で決定することができません。
任意売却と競売との違い
こんなに違う「二つの売却」
任意売却と競売の違いは下記のように明らかであり、大きなメリット・デメリットがあります。
危機的状況にあるならば、しっかりと現状を把握した上で一刻も早く当社へご相談ください。
任意売却と競売の違いは下記のように明らかであり、大きなメリット・デメリットがあります。
危機的状況にあるならば、しっかりと現状を把握した上で一刻も早く当社へご相談ください。
| 任意売却 | 競売 | |
| 売却価格 | 市場価格に近い金額 | 市場価格の5～7割程度 |
| プライバシー | 事情を知られず売却が可能 | 近所や職場 |
| 資金の持ち出し | 一切なし | 基本的になし |
| 返済金額 | 多い | 少ない |
| 現金が残る可能性 | ある | ほぼ無い |
| 残債務の交渉 | できる | できない |
| 退去日 | 事前に協議の上決定できる | 裁判所からの強制執行もある |
任意売却のメリット
手持ち金の持ち出しが一切ない
通常不動産を売却する際支払わなければならない費用が債権者より支払われます。
不動産会社への仲介手数料
抵当権抹消費用
滞納分の管理費・修繕積立金（マンションの場合）
差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額
不動産会社への仲介手数料
抵当権抹消費用
滞納分の管理費・修繕積立金（マンションの場合）
差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額
競売より高値で売れる
物件の所有者・担保権者・買主が話し合いにより納得して売却するため、競売での強制的な処分より高値で売ることが可能です。
残った借金は分割払いができる
債権者には、任意売却で担保の抵当権はすでにありません。また債務者には今後支払い続ける資力がないことも承知です。
したがって、収入状況や生活状況を十分考慮のうえ、現実的な返済方法になり、給与等の差押えは通常は行いません。
したがって、収入状況や生活状況を十分考慮のうえ、現実的な返済方法になり、給与等の差押えは通常は行いません。
競売開始となっても任意売却に切り替えができる。
裁判所から「競売開始決定通知」が届いても、任意売却に切り替えることができます。
但し、全ての債務者が者が承諾する訳ではありませんし、入札までは４～６ヵ月程度の時間的猶予しかありません。
裁判所より「競売開始決定通知」が届いたなら早急な対応が求められます。
但し、全ての債務者が者が承諾する訳ではありませんし、入札までは４～６ヵ月程度の時間的猶予しかありません。
裁判所より「競売開始決定通知」が届いたなら早急な対応が求められます。
債権者との難しい交渉はすべて弊社が行います。
ご依頼者の状況、各種調査、売却物件の査定、全ての債権者との交渉、お引越しの手配まで全て一貫して弊社が行います。
競売のデメリット
相場よりも安い価格で売られてしまう。
市価の２割から４割減で売られてしまうため、より多くの残債務が残ります。
競売になったことが知られてしまう。
新聞・住宅情報誌・インターネット・裁判所などで物件の写真を掲載している資料が公開されます。
残債務に関し債権者との交渉を自分で行わなければならない。
相場よりも大幅に低い価格で売られてしまう為、余計に債務は残ってしまいます。基本的には残債務の一括返済を迫られます。
給与の差押えもあります。殆んどの場合、債権者に柔軟に対応してもらうことは困難です。
給与の差押えもあります。殆んどの場合、債権者に柔軟に対応してもらうことは困難です。
競売になってしまうと・・・
（例）物件市場価格が1500万円の場合
任意売却の費用
お客様ご負担金は 0円 です！
お受けした不動産を売却した際に、国土交通省の定める報酬規定に基づき仲介手数料として物件価格の３％＋６万円＋消費税を頂きます。
この仲介手数料は債権者から売却代金のなかから頂きますのでご依頼者に請求することはありません。
売買代金から控除可能な費用
売買仲介手数料（売買価格の3％＋6万円、消費税）
滞納している管理費・修繕積立金等（マンションの場合）
変更登記や抵当権の抹消費用等
後順位抵当権者の抵当権解除費用（ハンコ代）
固定資産税・住民税等の滞納による差押え解除費用
住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)の任意売却の流れ
 | 住宅金融支援機構・機構窓口銀行からの督促 | 電話・ハガキ・督促状・催告書・最終通告などが来ます。 |
 | 当社へ相談 | 滞納状況の確認、残債務のご説明。専門担当者による問題解決にむけてのご提案をいたします。 |
 | 専任媒介契約の締結 | お客様と当社で物件販売の契約を結びます。 販売・契約・引渡しまでの全業務を代理で行います。 （滞納６ヵ月で事故扱いとなります） |
 | 住宅金融支援機構へ書類を提出 | ●任意売却に関する申出書 ●専任媒介契約書 ●売出価格確認申請書 ・価格査定書 ・実差チェックシート ・路線価図 ・周辺地図 ・住宅地図 ・物件写真 |
 | 住宅金融支援機構より売出価格が提示 | 住宅金融支援機構は下記サービサーへ任意売却の業務を委託しています。 ・株式会社住宅債権管理回収機構 ・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社 ・日立キャピタル債権回収株式会社 |
 | 販売活動の開始 | 業者間情報システム・当社ホームページ・各種メディア掲載などご依頼者の要望に合わせた売却活動をいたします。 |
 | 購入希望者内覧 | 広く情報公開し内覧希望者が現れた段階で、ご依頼者の都合に合せ内覧をさせていただきます。お部屋の整理・整頓をお願いいたします。 |
 | 購入申込書 | 購入申込書により債権者の応諾可能な条件にて購入いただける買主を選定いたします。 |
 | 売買契約の締結 | 契約後、引越し先を探して頂きます。提携賃貸業者を紹介いたします。 |
 | 債権者と交渉 | 抵当権抹消の交渉・差押えの取下げ、「配分表」の作成をします。 |
 | 債権者との合意 | 抵当権抹消、差押えの解除。 |
 | 債権者と残債務の返済方法の決定 | 毎月１万円程度の無理のない返済で和解してもらいます。 |
 | お引越し | 当社提携引越し運送業者を紹介いたします。 |
 | 決済 | 新しい生活のスタート！ |
民間金融機構(銀行)の任意売却の流れ
 | 銀行からの督促 | 電話・ハガキ・督促状などが来ます。 |
 | 当社へ相談 | 滞納状況の確認、残債務のご説明、問題解決方法のご提案 |
 | 専任媒介契約の締結 | お客様と当社で物件販売の契約を結びます。 （※滞納2ヶ月～６ヵ月で事故扱いとなります。） |
 | 債権者（銀行）に専任媒介契約書を送付 | 債権者に当社が任意売却をする旨を伝えます。 査定書を提出し担当者から売り出し価格の承諾を取り付けます。 |
 | 販売活動の開始 | 業者間情報システム・当社ホームページ・各種メディア掲載などご依頼者の要望に合わせた売却活動をいたします。 |
 | 購入希望者内覧 |
 | 購入申込書の受理 |
 | 販売契約の締結 | お引越し先を探して頂きます。当社提携賃貸業者を紹介いたします。 |
 | 債権者と交渉 | 抵当権抹消の交渉・差押えの取下げ、「配分表」の作成をします。 |
 | 債権者との合意 | 抵当権抹消の交渉・差押えの解除。 |
 | お引越し | 当社提携引越し運送業者を紹介いたします。 |
 | 返済方法のアドバイス | 毎月１万円程度の無理のない返済で和解してもらえるようにアドバイスします。 |
 | 決済・お引渡し | 新しい生活のスタート！ |
お客様との面談時、主に次の点について聞き取り、ご説明いたします。
住宅ローン滞納状況の確認
住宅ローンの滞納が無い、又は１、２ヶ月の場合、債権者は任意売却の対応はしてくれませんので通常6ヶ月滞納し融資金融機関が「事故案件」とみなし、保証会社の代位弁済後、同意を得て任意売却をすすめてまいります。外資系金融機関の場合は、早い対応を求められる場合があります。
各債権者の残債務の確認
不動産についている各債権者の残債務、差押えによる税金の滞納額、今後売却する不動産に差押えされる可能性のある税金や、無担保ローンの確認をいたします。
住宅ローンの他に多額の無担保ローン（消費者金融等）などの借り入れがある場合、債務整理のアドバイスをいたします。場合によっては専属弁護士をご紹介いたします。
住宅ローンの他に多額の無担保ローン（消費者金融等）などの借り入れがある場合、債務整理のアドバイスをいたします。場合によっては専属弁護士をご紹介いたします。
生活状況確認・売却後の残債務について
お客様の職業、現在の収入・支出を確認いたします。売却後の残債務を債権者にどのように月々支払っていくかをあらかじめ考えておくためです。
不動産の査定
不動産の査定をいたします。後日お伺いして査定する場合もございます。
任意売却は、債権者の同意を取り付けて行いますので、市場価格による適正な査定をいたします。
任意売却の流れについてご理解いただけましたでしょうか？
経験豊富なスタッフが親身になって対応させて頂きますので、お気軽にお問い合わせ下さい！
任意売却は、債権者の同意を取り付けて行いますので、市場価格による適正な査定をいたします。
任意売却の流れについてご理解いただけましたでしょうか？
経験豊富なスタッフが親身になって対応させて頂きますので、お気軽にお問い合わせ下さい！